[摘要] 从2018年上半年孝感楼市来看，房价涨幅超900元/㎡，而楼市整体销量却有所下降。对于孝感的购房者来说买房不易， 是刚需买房。在孝感买房很多刚需买房人的年龄也在不断下降，这类人的岁数大多在25~35之间，并且资金不是很富裕，买房对他们来说很困难，很多人都先从小户型开始，然后再买高档的。
【房天下】从2018年上半年孝感楼市来看，房价涨幅超900元/㎡，而楼市整体销量却有所下降。对于孝感的购房者来说买房不易， 是刚需买房。在孝感买房很多刚需买房人的年龄也在不断下降，这类人的岁数大多在25~35之间，并且资金不是很富裕，买房对他们来说很困难，很多人都先从小户型开始，然后再买高档的。不追求一步到位，刚需买房注意下面几点。
1、 购房资格相对容易，熬连续60个月社保可以解决；
找个能提供工居的大公司也可以解决，操作周期大概一年左右；
当然，只要执行力足够，怎么都不是问题。有个朋友直接花20多万收了家公司，拿到了几个工作居住证 和一张京车牌照。
2、简单把房源分成两类：低总价和高总价。
低总价房源是大部分刚需的选择，它又可以细分成「老破小」和「地段偏的次新房」两类：
如上图，是我总结的两种房源的优缺点，共同特点是低总价—这是刚需买房者 在乎的。
因为刚需由首付款决定，跟你想买什么样的房子无关。
其它因素只有优劣，没有对错。
有的购房者选择的是老破小房源，因为两个人的工作是 的变数，东西不定，地段对我们来说是 重要的考量。
3 看房是个痛苦的过程，不仅是个体力活，而且周末 少要有一天耗在上面。
但是看房数量越多，淘到低于 均价十几万、几十万的房价的概率也就越大。把剩下来的钱平均到看房数量上，大概多每看一套能帮你节省4位数资金。我大概看了小半年，也记不清看了多少，过百套是肯定的。
4 比看房更痛苦的是，经常要在「降低心理预期」和「增加首付预算」之间做出取舍。
之前多次在文章和评论区里，买房是微观交易。比如我锁定了某个小区域，大概四五个楼盘，很可能会发现房源很少。和很多人的预期不同，房源数量和当下行情是成反比的。行情不好，大家不会着急抛，而是捂着不卖。也这是为什么限购背景下，相比价格小幅下跌，更明显的是交易量冰封。看房过程中多次遇到过小区满意，没有合适房源的情况。
或者稍微看上的房源，要么潜在竞争者多，要么报价 高。很多低总价的 房源都被快速扫光，根本不给你机会。
5 其实对于刚需购房者来说，上涨才是 的风险。
因为没人会在首付上有所保留，此时 就意味着首付缺口。反倒是买房之后跌了无关紧要，反正又不会卖，而且跌个十几万早晚涨回去。低总价房子流通性是 的，不愁卖。
6 不管房子报价多少，同小区近几个月的成交价更有参考意义，可以作为砍价标准。
了解房东的真实预期 重要。比如我买的房子报价405，在同小区已经算很 。本来盘算砍到395就是胜利，结果中介透露，之前有人出价380谈崩了。于是砍价节奏就从405往下砍变成了380往上加， 终385成交。以6万出头的价格买在了三环内，但在户型上有缺陷。
需要筹划的是凑齐首付款，以及如何在几年内消灭因首付产生的债务。此外，总房款2%以上的中介费、装修费用都要算进首付预算里。
8 这一轮楼市周期可以概括为：
一线城市上涨，限购；二线城市轮动上涨，限购；如孝感这样的三线城市货币化棚改+去库存式上涨，限购；周期之后，横盘不涨才是常态。如果这这一轮周期买在了高位，很可能要等再一个周期才能脱手。
不管你买的是什么房，脱手都是二手房。卖出获利是 房产第二重要的环节，不能只盯着预期，不管卖出难度。
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