[摘要] 确定在北京、上海、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目
省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见（鄂政办发〔2017〕18号）
各市、州、县人民政府，省政府各部门：
为认真贯彻落实国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）精神，加快培育和发展我省住房租赁市场，构建购租并举的住房制度，经省人民政府同意，现提出如下实施意见。
一、总体要求
（一）指导思想。全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，深入推进房地产业供给侧结构性改革，以满足居民合理住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，扩大租赁市场有效供给，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。
（二）发展目标。到2020年，全省基本建立购租并举的住房制度，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，努力实现城镇居民住有所居的目标。
二、培育市场供应主体
（一）发展专业化住房租赁企业。充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，开展规模化、集约化、专业化的租赁经营。鼓励各地政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）的方式，将现有政府投资和管理的公租房交由住房租赁企业运营管理。依法登记备案的住房租赁企业享受生活性服务业的各项支持政策。
（二）鼓励房地产开发企业开展房屋租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，由单一的开发销售向租售并举模式转型，利用已建成住房或新建住房开展只租不售、先租后售、半租半售等租赁业务，满足居民多层次住房需求。引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。
（三）支持和规范个人出租住房。鼓励个人依法出租自有住房，引导出租住房当事人签订住房租赁合同，并按有关规定进行合同登记备案，对经住房租赁合同登记备案的个人，给予税收优惠。支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。
（四）规范住房租赁中介机构。充分发挥中介机构作用，提供规范的居间服务。建立和完善住房租赁中介机构和从业人员信用管理制度，加强市场主体信用记录管理。促进中介机构加强品牌建设，依法经营，诚实守信，公平交易。鼓励物业服务企业依法从事房屋租赁业务。
三、鼓励住房租赁消费
（一）落实公共服务政策。各地要因地制宜制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗、就业、法律援助等国家规定的基本公共服务。
（二）加大住房公积金的支持力度。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存城市无自有住房，租赁住房经住房租赁合同登记备案后，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。职工租住公共租赁住房的，按照实际房租支出全额提取；租住商品住房的，各地可根据当地市场租金水平和租住住房面积，确定租房提取额度。
（三）推进公共租赁住房货币化。各地政府要鼓励住房租赁机构等社会资本通过购买、长期租赁等方式从市场筹集公租房房源，提供公租房租赁服务。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。各地政府要完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象的实际情况，合理确定租赁补贴标准。
四、支持租赁住房建设
（一）鼓励新建租赁住房。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。在住房租赁需求量大的区域，将新建商品房项目中配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件。有条件的城市可以利用住房公积金的增值，新建、改建、收购租赁住房，定向租赁给中低收入住房公积金缴存职工。有条件的企业，可以建设租赁型职工宿舍。
（二）允许改建住房用于租赁。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。改造中不得破坏房屋承重结构、改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。不得违规改变房屋使用性质、分割办理不动产登记。住房出租应当以改造设计确定的房间为出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的标准。
（三）允许将商业用房改建为租赁住房。允许将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房，其土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后不再补交土地出让金，经改建的租赁住房不得分割产权出售。用水、用电、用气价格应当按照民用标准执行，消防安全验收标准应与实际用途相符。各市（州）政府要制定商业用房改建为租赁住房的管理办法，明确土地、规划、建设、消防等环节的具体规定，简化服务流程。
五、加大政策支持力度
（一）落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。个人出租住房的，减按15%计算缴纳增值税。个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税。对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，按国家规定扣除。对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率，小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），按5%的征收率缴纳增值税；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
（二）提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。金融机构应探索开展住房租金权质押贷款业务，并给予一定的贷款期限、利率等优惠。对将库存商品房转化为出租房屋的房地产开发企业，金融机构也要给予贷款支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。探索在武汉市开展房地产投资信托基金（REITs)试点。
（三）完善供地方式。各地政府要盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建或配建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限，出租年限内不得分割产权出售。允许分期支付新建租赁住房项目土地出让金。在符合相关规划的前提下，企业可利用空闲土地、厂房建设租赁住房，但不得分割产权出售。
六、加强租赁市场监管
（一）规范住房租赁行为。住房租赁中介机构依法办理工商登记后30日内，应当向当地房地产主管部门登记备案。各市州县要按照住房城乡建设部关于《商品房租赁管理办法》的要求，制定房屋租赁合同示范文本并推行合同网上签约，落实房屋租赁合同登记备案制度。出租人和承租人应当按照法律法规和合 同约定履行权利义务。
（二）落实主体责任。各市州县人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，要结合实际研究制定具体管理办法。要加快建设住房租赁信息服务与监管平台，推进部门间信息共享，系统建设与运行资金纳入地方政府财政预算。充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，推行“网格化”住房租赁管理服务体系，实行住房租赁管理服务全覆盖。
（三）加强行业监管。明确职责分工，建立多部门联合监管体制。住房城乡建设部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作，会同公安、工商等有关部门加强住房租赁市场监管。完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业、房屋中介机构以及其他管理单位排查安全隐患。工商部门通过政府信息资源共享平台与同级住房城乡建设部门共享中介机构的工商登记注册信息。各有关部门要按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营活动。
各地、各有关部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义，加强组织领导，健全工作机制，做好宣传引导，营造良好环境。省住房城乡建设厅要会同有关部门对本意见落实情况进行督促检查。
2017年3月20日
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